Krediti za nekretnine te porast kamatnih stopa i istovremeni pad cijena nekretnina doveli su banke u Njemačkoj pred ozbiljan izazov. Prema analizi agencije S&P, tržište nekretnina , osobito poslovnih, ulazi u fazu povećanog rizika. Posljedice bi mogle biti znatni financijski gubici za institucije.
Ugovori istječu, novi uvjeti nepovoljni
U nadolazećim godinama istječu brojni krediti odobreni za poslovne nekretnine. Riječ je o kreditima koji su često odobravani uz visoki stupanj zaduženosti i minimalan vlastiti kapital. Novi krediti, koji sada dolaze s višim kamatama i nižom procijenjenom vrijednošću objekata, stvaraju ozbiljne probleme vlasnicima i bankama. Zgrada “The Squaire” kod frankfurtskog aerodroma drastično je izgubila na vrijednosti – sa skoro milijarde eura na 517 milijuna. Odlazak glavnog najmoprimca KPMG-a i veliki neiskorišteni prostori doprinijeli su ovom padu. Banke, suočene s manjom vrijednošću kolaterala, smanjuju iznos koji su spremne financirati i povećavaju kamatne zahtjeve.
Visoki rizici i kratki rokovi
Kod poslovnih nekretnina prisutna je visoka financijska poluga. Kada vrijednost objekta padne, pada i jamstvo banke. U slučaju prisilne prodaje više nije zajamčeno da će se dug moći pokriti. Posebno su pogođeni objekti lošije energetske klase ili oni na manje atraktivnim lokacijama. Od 2019. do 2022. godine u Njemačkoj je sektor poslovnih nekretnina preuzeo oko 228 milijardi eura kredita, s prosječnim rokom otplate od pet godina. Većina tih kredita uskoro dolazi na naplatu. U trenutnim uvjetima, refinanciranje postaje izazovno zbog viših kamata i strožih kriterija banaka.
Potencijalni gubici i utjecaj na tržište
Agencija S&P procjenjuje da bi do 2028. godine vrijednost rizičnih kredita mogla dosegnuti 50 milijardi eura. Najizloženije su banke koje su financirale kupnje nekretnina tijekom cjenovnog vrhunca krajem 2021. godine. U Njemačkoj je u 2024. zabilježen porast nenaplativih kredita (NPL) od 24,9% – daleko iznad prosjeka eurozone. Commerzbank i druge velike banke već formiraju rezerve za gubitke. Iako ukupne brojke još nisu alarmantne, trend je jasan i zabrinjavajući.
Primjerice, investitor koji je kupio poslovni objekt vrijedan 80 milijuna eura, koristeći 80% kredita (64 milijuna), sada ima ozbiljan problem ako objekt vrijedi samo 68 milijuna. Banka više ne pokriva isti postotak i investitor mora pronaći dodatni kapital ili odustati. Kamata raste s 2% na 3,6% – što dodatno opterećuje projekt.
Krediti za nekretnine često se grupiraju i prodaju kao vrijednosni papiri. Pad vrijednosti nekretnina automatski snižava vrijednost tih papira. Time gubitke bilježe ne samo banke nego i investitori koji su ih kupili. S&P je primjerice snizio rejting paketa vezanih uz “The Squaire”.
Pad vrijednosti nekretnina i otežano refinanciranje mogu utjecati i na tržište stanovanja, investicijske fondove te štedno-kreditne zadruge. Iako sektor stambenih nekretnina zasad ostaje stabilniji, mogući domino-efekt nije isključen.