Kupnja vlastitog stana u Njemačkoj ponovno je postala nešto pristupačnija za veći dio stanovništva s višim primanjima. No ta se slika dramatično mijenja u najvećim urbanim središtima. Posebno u Münchenu, gdje čak i dobro plaćeni građani prema aktualnim izračunima prelaze granicu financijske održivosti. Prema podacima koje je za financijskog posrednika Interhyp izradio Institut za ekonomska istraživanja IW Köln, bavarska metropola i dalje je najnepristupačniji grad u Njemačkoj kada je riječ o kupnji vlasničkog stana.
Stanovi ponovno dostupniji, ali ne svugdje
Na razini cijele Njemačke situacija se u posljednjih godinu dana donekle popravila. Kućanstva iz gornjih 30 posto po visini primanja, skupina koja se u pravilu uopće može upustiti u kupnju nekretnine, u listopadu su za stambeno financiranje u prosjeku izdvajala 29 posto raspoloživog neto dohotka. To je osjetno ispod granice od 35 posto, koju nekretninska industrija smatra pragom iznad kojeg stanovanje postaje financijski neodrživo.
Ovaj pokazatelj temelj je tzv. indeksa pristupačnosti, koji Interhyp redovito objavljuje. Vrijednost od 100 bodova označava upravo spomenutu granicu od 35 posto dohotka. Sve iznad toga smatra se relativno prihvatljivim, dok vrijednosti ispod 100 signaliziraju ozbiljan problem.
U jesen 2025. indeks je na saveznoj razini iznosio 128 bodova, što znači da se tržište nalazi u „zelenoj zoni“. Ipak, to je i dalje daleko od razina zabilježenih prije desetak godina, kada je 2015. indeks dosezao čak 221 bod.
München daleko iznad granice izdržljivosti
Dok se prosjek popravlja, u pet najvećih njemačkih metropola situacija ostaje kritična. München, Hamburg, Berlin, Frankfurt i Köln i dalje su ispod praga od 100 bodova, što ih svrstava u kategoriju gradova u kojima je kupnja stana praktički neisplativa čak i za iznadprosječno zarađujuće kućanstvo.
Na samom vrhu te ljestvice nalazi se München. Prema izračunima indeksa, tipični model kućanstva u tom gradu mora izdvajati čak 43 posto raspoloživog neto dohotka kako bi financirao kupnju vlasničkog stana. Time München ostaje uvjerljivo najskuplji grad u Njemačkoj kada se cijene nekretnina usporede s primanjima.
Takav omjer znači da kupnja stana za mnoge prelazi granicu financijskog rizika, jer ostavlja vrlo malo prostora za nepredviđene troškove, rast kamata ili promjene u osobnoj životnoj situaciji.
Velike razlike među gradovima
Unutar skupine najvećih gradova postoje i određene razlike. Düsseldorf i Stuttgart, iako također skupi, stoje relativno bolje u odnosu cijena i prihoda. U tim gradovima financijsko opterećenje je niže nego u Münchenu ili Frankfurtu, iako i dalje iznad razine koja bi se mogla smatrati ugodnom za prosječno kućanstvo.
Studija jasno pokazuje da cijena kvadrata sama po sebi ne govori cijelu priču. Presudan je odnos prema lokalnim primanjima, a upravo u Münchenu taj odnos ostaje izrazito nepovoljan.
Život izvan grada kao jedina realna opcija
Podaci također potvrđuju trend koji je već godinama prisutan na tržištu. Što se potencijalni kupci više udaljavaju od urbanih središta, to kupnja postaje pristupačnija. U ruralnim područjima prosječno kućanstvo iz ciljne skupine mora izdvajati oko 26 posto raspoloživog neto dohotka za otplatu stana, što je znatno ispod kritične granice.
To dodatno potiče selidbe prema prigradskim i seoskim sredinama, ali i povećava pritisak na prometnu infrastrukturu i svakodnevne migracije prema gradovima.
München kao poseban slučaj
Unatoč blagom olakšanju na nacionalnoj razini, München ostaje simbol duboke neravnoteže između cijena nekretnina i stvarnih prihoda stanovništva. Čak i među onima koji formalno spadaju u najjaču trećinu po primanjima, kupnja stana često znači dugoročno financijsko opterećenje koje prelazi preporučene granice.
Aktualni podaci pokazuju da se problem ne rješava sam od sebe, unatoč stabilizaciji kamata i blagom padu cijena u nekim dijelovima zemlje. Za München, barem zasad, granica je i dalje daleko premašena.
