Najam stana u Njemačkoj je za većinu ljudi iz dijaspore najveća mjesečna stavka i najčešći izvor stresa. Nije problem samo cijena. Problem je što se ugovor, polog, režije i pravila oko predaje stana često shvate prekasno, tek kad dođe doplata, spor ili svađa s najmodavcem.
Ovaj pilar je napravljen da ti skine maglu s očiju. Najam stana u Njemačkoj nije lutrija, ali jest igra pravila. Tko razumije osnovne pojmove, dokumente i rokove, ima puno manje šanse da upadne u klopku.
Kako izgleda realnost traženja stana
U većim gradovima najam se svodi na brzinu i urednost. Stan se gleda u grupi, prijava se šalje isti dan, a odluka se donese bez puno objašnjenja. U manjim mjestima je sporije, ali kriteriji mogu biti jednako strogi.
Najčešća greška je tražiti stan kao kod kuće. U Njemačkoj se ne pobjeđuje pričom, nego dokazima da si pouzdan najmoprimac i da ti dokumenti drže vodu.
Dokumenti za najam: što se najčešće traži
U praksi se stalno ponavlja isti paket. Najmodavci žele brzo procijeniti rizik, pa traže standardne papire. Tko to ima spremno, ide naprijed. Tko nema, ispada iz igre.
Najčešće se traže dokaz o prihodima, ugovor o radu ili potvrda o zaposlenju, Schufa i osnovni osobni podaci. Kod nekih stanova traže i dokaz da nemaš dugovanja prema ranijem najmodavcu ili kontakt prethodnog najmodavca.
Ako si tek došao u Njemačku i nemaš “povijest”, moraš to nadoknaditi urednošću i stabilnošću. To znači čisti dokumenti i realna očekivanja.
Schufa: filter koji često odlučuje
Schufa je jedan od najčešćih filtera kod najma. Ne mora značiti da si loš čovjek, ali najmodavcu je signal financijske urednosti. Ako je Schufa prazna ili loša, stan je teže dobiti, pogotovo u većim gradovima.
Ako nemaš Schufu, ne pokušavaj glumiti da imaš. Bolje je poslati uredan paket dokaza i objasniti situaciju kroz činjenice, bez dramatike.
Ugovor o najmu: što moraš razumjeti prije potpisa
Ugovor o najmu je temelj. Kad potpišeš, poslije se teško vadiš iz loših uvjeta. Najvažnije je razumjeti što plaćaš, što je uključeno, što nije i tko je odgovoran za održavanje.
U ugovoru gledaj trajanje, otkazne rokove, pravila povećanja najamnine i obveze oko održavanja stana. Posebno gledaj dio o tome u kakvom je stanju stan predan i što se očekuje pri iseljenju.
Kaltmiete, Warmmiete i Nebenkosten
Kaltmiete je osnovna najamnina bez režija. Warmmiete je najamnina s uključenim režijama, ali to ne znači da je sve uključeno. Nebenkosten su režije koje plaćaš kao akontaciju, a kasnije se rade obračuni.
Tu se ljudi najčešće razbiju. Stan izgleda povoljan na oglasu, a onda dođe doplata kroz obračun režija. Ako ne razumiješ ovu razliku, potpisuješ naslijepo.
Indexmiete i Staffelmiete
Neki ugovori imaju mehanizam automatskog povećanja. Kod jednih je to vezano uz indeks, a kod drugih je unaprijed dogovoreno povećanje po koracima. To može biti potpuno legalno, ali moraš znati što potpisuješ.
Ako potpišeš takav ugovor i poslije se čudiš povećanju, kasno je. Ovo mora biti jasno prije potpisa.
Polog: koliko iznosi i kako se zaštititi
Polog je standard i često je velika cifra. Problem nije polog sam po sebi, nego povrat i način na koji se “pojede” kroz navodne štete i popravke.
Najbolja zaštita je dokumentacija. Sve predaje, stanje stana i komunikaciju treba imati zapisano. Polog se najčešće “gubi” na sitnicama koje nisi dokumentirao pri useljenju ili iseljenju.
Primopredaja stana: zapisnik i fotografije nisu opcija
Primopredaja je ozbiljna stvar. Zapisnik nije formalnost, nego dokaz. Ako nešto nije zapisano, kasnije se često tretira kao da toga nije bilo.
Fotografije su minimum. Ulaz, zidovi, podovi, prozori, kupaonica, kuhinja i brojila. Ne treba umjetnost, treba jasnoća. To je ono što te spašava kad netko nakon šest mjeseci tvrdi da si ti napravio oštećenje.
Tko plaća popravke i što je “sitni kvar”
Najmoprimci često misle da su odgovorni za sve, a najmodavci to ponekad vole pustiti da tako ostane. U praksi postoje jasna pravila što je obveza najmodavca, a što je na najmoprimcu.
Sitni kvarovi su tipična zona svađe. Tu je ključno čitati ugovor i držati se razumnog. Ne plaćaš tuđe zanemarivanje, ali plaćaš ono što realno nastane tvojom uporabom. Bez papira i komunikacije, to se pretvori u igru živaca.
Nebenkosten obračun: doplate koje ljudi ne očekuju
Nebenkosten nisu “fiksne” režije. Plaćaš akontaciju, a kasnije dobiješ obračun. Možeš dobiti povrat, a možeš dobiti i doplatu.
Najčešći šok je grijanje i potrošnja. Drugi šok su stavke koje ljudi nisu ni znali da postoje. Zato je važno razumjeti da Warmmiete nije garancija da doplate nema.
Otkaz stana: rokovi i tipične greške
Otkaz se ne radi porukom i dogovorom “usmeno”. Radi se uredno i na vrijeme. Najčešća greška je misliti da je dovoljno javiti da se seliš pa će sve ići samo.
Druga greška je krivo računanje roka. U praksi moraš znati kada otkaz vrijedi, od kojeg datuma se broji i kako se predaje. Ako promašiš, platiš još jedan mjesec, ponekad i više.
Predaja stana: čišćenje, renoviranje i mitovi
Ljudi često misle da moraju “renovirati sve” jer je to netko rekao. U stvarnosti, sve ovisi o ugovoru i o tome u kakvom je stanju stan predan.
Najopasnije su usmene dogovorne rečenice i pretpostavke. Sve što radiš, radiš prema ugovoru i prema zapisniku. To je jedina sigurna zona.
Povećanje najamnine i kako se postaviti
Najamnina se može povećavati, ali to ne ide kako se nekome digne. Postoje pravila i procedure. Problem je što mnogi ljudi ne čitaju dopis ili se preplaše i pristanu na sve.
Najgori pristup je svađa bez činjenica. Najbolji pristup je mirno, dokumentirano i s jasnim razumijevanjem što piše i što ugovor dopušta.
Prevare i sumnjivi oglasi: kako ih prepoznati
Ako netko traži novac unaprijed bez ključeva, bez ugovora i bez realnog kontakta, to smrdi. Ako je stan predobar da bi bio istinit, često nije istinit. Ako komunikacija ide u krug i stalno se izbjegava osobni susret i dokumenti, to je znak za stop.
Najsigurnije pravilo je jednostavno. Novac ide tek kad imaš ugovor, primopredaju i jasne uvjete. Sve prije toga je rizik.
