Stanogradnja u Njemačkoj: Permanentna kriza na vidiku

Stanogradnja u Njemačkoj počiva na dva stupa: socijalno stanovanje subvencionira država, a privatno financirana izgradnja stanova trebala bi biti samofinancirajuća. Ali dihotomija više ne funkcionira, stručnjaci vide približavanje trajne krize.

Prema mišljenju ekonomista, stručnjaka i građevinske industrije, ako se okvirni uvjeti iz temelja ne poprave, stanogradnja u Njemačkoj bit će u teškoj situaciji još godinama. Razlog je taj što brzo povećanje troškova izgradnje također čini privatno financiranu stambenu neisplativom za mnoge investitore. Kako bi se pokrili troškovi, najam četvornog metra novog stana trebao bi biti oko 18 eura, procjenjuje radna skupina za suvremenu gradnju iz Kiela.

Prema izračunima konzorcija, srednja nacionalna vrijednost za izgradnju jednog četvornog metra stambenog prostora – uključujući troškove zemljišta – bila je 5148 eura u prvom kvartalu, trenutno se procjenjuje na oko 5200 eura, kaže arhitekt Timo Gniechwitz, koji radi za konzorcij, kaže. Radna grupa je jedna od vodećih institucija za istraživanje građevinarstva u Njemačkoj (Arge).

Nizak prag profitabilnosti

Čak i daleko od Münchena ili Frankfurta, prag profitabilnosti dosegnuo je razinu koja je prije samo nekoliko godina bila teško zamisliva. Tri primjera iz Bavarske: prema izračunima lokalnih stambenih tvrtki, stanarina u Nürnbergu iznosi između 16,50 i 18,00 eura po četvornom metru, u Forchheimu u Gornjoj Franačkoj iznosi 18,30 eura, au Kemptenu u pokrajini Allgäu 18,50 eura.

“Gradnja je jednostavno preskupa“, komentira Ludwig Dorffmeister, stručnjak za građevinarstvo i nekretnine na institutu Ifo u Münchenu. Cijene gradnje klasičnih novogradnji u svibnju bile su 36 posto više nego početkom ljeta 2020.

Stambena poduzeća često stavljaju projekte na čekanje “jer bi stanarina koja bi zapravo bila potrebna za to financijski preopteretila buduće stanovnike”, kaže Dorffmeister.

Istodobno, savezna vlada je od 2022. ozbiljno ograničila financiranje svoje nove izgradnje. “Unatoč očekivanim naporima prilagodbe svih uključenih, ne očekujem preokret trenda, već daljnje ozbiljne gubitke na tržištu.”

Osnova njemačke stambene politike je dihotomija: socijalno stanovanje subvencionira država jer izgradnja jeftinih stanova nikada nije bila isplativa. S druge strane, privatno financirana stanogradnja trebala bi biti samofinancirajuća u uvjetima tržišnog gospodarstva, čak i ako je princip razvodnjen velikim brojem programa subvencioniranja.

Tanogradnja u Njemačkoj:Neisplativi projekti

Ali u međuvremenu, mnogi privatno financirani stambeni projekti više nisu isplativi. Savezna udruga tvrtki za stanovanje i nekretnine (GdW) očekuje samo 214.000 novih stanova za 2024., cilj savezne vlade je 400.000.

Arge Kiel pozvao je na glavni plan u proljeće. “Bez takvog glavnog plana, stanogradnja će u sljedećoj prilici prijeći “točku preokreta”, piše list. “Dugoročno više neće biti moguće adekvatno zadovoljiti stambene potrebe u Njemačkoj, posebno u segmentu pristupačnih stanova.”

Tračak nade: “Tvrtke čine sve što mogu kako bi zadržale svoje osoblje”, kaže Felix Pakleppa, generalni direktor Središnjeg udruženja njemačke građevinske industrije (ZDB). “Ali svjesni smo da je kratkoročni posao u porastu među tvrtkama za izgradnju stanova.” Negativan trend kod građevinskih dozvola i pristiglih narudžbi “mračan je znak”.

“Bez odgovarajućih proračuna za subvencije i boljih uvjeta izgradnje kao što su potpora višim kamatnim stopama, niža stopa PDV-a ili niski porez na promet nekretnina, vidjet ćemo ozbiljan pad u sektoru stambene izgradnje”, predviđa Pakleppa. „S nesagledivim posljedicama za djelatnike u industriji, koji bi nam sutra nedostajali za nadolazeće građevinske poslove.

Prema izračunima konzorcija iz Kiela, troškovi gradnje školjki u Njemačkoj su se udvostručili od 2000. godine, a posebno su cijene građevinskog zemljišta porasle daleko iznad prosjeka. No, troškovi koje država propisuje, odnosno ispunjavanje standarda za tehničko proširenje grijanjem, toplinskom izolacijom i sl., također su više nego učetverostručeni.

„Stanarima je sve tješnje i tješnje“, kaže Hans Maier, direktor Udruge bavarskih stambenih poduzeća (VdW) u Münchenu. Oštar pad u izgradnji stambenih zgrada pridonosi rastu stanarina. “Kućanstva koja bi kupila stan prije dvije godine sada također traže stanove za iznajmljivanje.”

Plodno tlo za populiste i ekstremiste

Političari već godinama upozoravaju da su nedostatak stanova i sve veće stanarine gorivo za populiste i ekstremiste. Proračun savezne ministrice graditeljstva Klare Geywitz 2024. trebao bi se povećati na gotovo sedam milijardi eura, a SPD-ova političarka predložila je i bolje mogućnosti amortizacije za stambenu izgradnju.

Ali rijetko tko vjeruje da bi to moglo biti dovoljno. “S naše točke gledišta, postoji godišnja potreba za subvencijama od 23 milijarde eura za stambenu izgradnju”, kaže generalni direktor ZDB-a Pakleppa.

Al i povoljan stambeni prostor do najamnine od 12,50 eura po kvadratu.» Njemačka udruga stanara tražila je 12,5 milijardi eura u 2022. samo za socijalne stanove.

U svakom izbornom razdoblju stambene alijanse i samiti se ponovno sastaju, uglavnom bez posljedica. Međutim, Arge Kiel ne želi izgubiti nadu: “Prvo i najvažnije, svi koji su uključeni trebaju uvijek nastojati minimizirati investicije i troškove izgradnje kako bi mogli stvoriti pristupačan životni prostor”, kaže Gniechwitz.