Rizik iznajmljivanja stana: Kada iznajmljivanje postane noćna mora

U Njemačkoj se više od 60 posto stanova iznajmljuje od privatnih osoba. Međutim, štete, neplaćanje najamnine i pravna nesigurnost frustriraju vlasnike, pokazuju istraživanja emisije Kontrovers bavarske televizije BR.

Prije nekoliko mjeseci, Manfred Müller je iznova izdao stan pod kiriju u potkrovlju i do danas nije dobio ni cent najamnine. Tri mjesečne najamnine, više od 2.000 eura duga i kauciju još nije naplatio. Više puta pokušao je stupiti u kontakt sa svojom stanarkom – uzalud. Čak ni na njegovo otkazno pismo žena nije reagirala, iako živi u istoj kući sa svojim stanodavcem.

Neplaćanje i oštećenja stvaraju velike troškove i nevolje za iznajmljivače

Slučaj Manfreda Müllera samo je jedan od mnogih, kako pokazuju istraživanja Kontroversa. Prema Savezu privatnih vlasnika, Haus und Grund, oko 66 posto Nijemaca živi u najmu. Većina njih kod privatnih malih iznajmljivača, koji često posjeduju samo jedan do dva stana.

Ono što na prvi pogled izgleda kao udoban dodatni prihod može – kao za Manfreda Müllera – postati noćna mora i koštati iznajmljivača mnogo novca. Naime, u Njemačkoj su stanari dobro zaštićeni. Čak i u slučaju eklatantnog neplaćanja najamnine i namjernih oštećenja stana često je potrebno jako puno vremena da iznajmljivači ponovno dobiju pristup stanu. To košta novca i živaca. I mnogi iznajmljivači razmišljaju hoće li radije pustiti svoj stan da stoji prazan.

“Nisam samo frustriran, već i ljut”

I Manfred Müller je već razmišljao o tome. Živi u okolici Stuttgarta, kuću su mu izgradili roditelji. Kao dijete, živio je sa svojom obitelji u stanu u potkrovlju. Donje dvije etaže iznajmili su njegovi roditelji, dok im kuća nije otplaćena. Sada je Manfred Müller naslijedio kuću i živi sa svojom partnericom u prizemlju, dok na prvom katu živi njegova majka koja treba njegu.

Kaže da je želio iznajmiti potkrovlje ljudima koji imaju male šanse na napetom tržištu stanova u okolici Stuttgarta. “Ja sam socijalni iznajmljivač”, kaže. Odlučivao je po simpatijama i oslanjao se na svoj osjećaj. Danas bi zatražio potvrdu o prihodima i pitao prethodnog iznajmljivača. “Moram biti potpuno iskren, nisam samo frustriran, već i ljut.” Njegova stanarka nije bila dostupna za komentar.

Njemački zakon o najmu stambenog prostora trebao bi pružiti sigurnost i izdavačima

Prema Saveznom ministarstvu pravde, važeći zakon o najmu stambenog prostora trebao bi uspostaviti uravnoteženi odnos između interesa stanara i iznajmljivača. Pružaju stanarima sigurnost i prije svega opsežnu zaštitu od otkaza. Također, neotuđivost stana zaštićena je u Ustavu. Iznajmljivači ne smiju ući u stan bez pristanka stanara. Čak i u slučaju grubih šteta ili čak smrtnih slučajeva, mogu ući u stan samo uz pomoć vlasti. Dakle, puno bolje izgleda pravo stanara koji iznajmljuju stanove nego njihovih iznajmljivača.

Devet posto iznajmljivača prijavljuje probleme

U Izvješću o iznajmljivačima Instituta njemačkog gospodarstva koje je objavljeno početkom ožujka, većina iznajmljivača kaže da su zadovoljni trenutnim iznajmljivanjem svoje nekretnine. Međutim, devet posto prijavljuje probleme, nisu zadovoljni ili su vrlo nezadovoljni.

Među njima su i Oskar i Astrid Beck. “Izgubili smo povjerenje u njemački pravosudni sustav”, kažu danas. U centru Münchena, par je iznajmio 100 četvornih metara za 680 eura. Veliki stan, mala najamnina – za to jer bi stanari, bračni par domara, trebali obavljati domarske poslove. Tako je stajalo u ugovoru. Međutim, kad se par rastao, muškarac je prestao obavljati poslove domara – ali je ostao u stanu.

Više od šest godina svađa, sudski postupak o iseljenju i pravni troškovi u peteroznamenkastim ciframa za iznajmljivače iz Münchena

Unatoč otkazu i uspješnom sudskom postupku o iseljenju, trebalo im je više od šest godina i pravni troškovi u peteroznamenkastim ciframa dok se preostali stanar nije iselio iz njihovog stana. Tek početkom siječnja smjeli su ponovno ući u svoj stan. “Bila je velika poplava. Navodno to nije primijetio jer je izgubio svijest kad se kadica napunila vodom”, priča Astrid Beck. “Ali to nije sve: Oštetio je WC školjku, pa je fekalna tekućina kapala kroz strop.”

Bivši stanar danas je pod skrbništvom. Njegov tadašnji skrbnik i odvjetnik odbacuju optužbe, tvrdeći da su neki od njih pretjerani. No činjenica je da je sudski postupak o iseljenju bio uspješan. Sada je potrebno obaviti složene popravke.

Neki iznajmljivači radije bi ostavili stanove prazne

Kontrovers i ARD-ov politički magazin istražili su više takvih slučajeva. Otkrivaju dugotrajne i skupe postupke, visoke troškove iseljenja i značajna oštećenja u stanovima. Na koncu, mnogi su iznajmljivači koji zbog svojih iskustava više ne žele iznajmljivati.

I za Hans-Petera Recka iz Gräfenberga iznajmljivanje u bliskoj budućnosti nije opcija. Nakon što mu je posljednji stanar ostavio kuću s ozbiljnim oštećenjima, sada je prazna. Nedostaje mu novca za složene popravke, koje sami prihodi od najma ne mogu pokriti. Također, boji se problematičnih stanara. “To je sjajan stan s pogledom u potkrovlju, sjajna atmosfera za život. Ali cijena nije u redu”, kaže on.

Većina iznajmljivača prema vlastitim tvrdnjama ne ostvaruje profit od najma

U trenutnoj anketi iznajmljivača Haus und Grund njih 35 posto tvrdi da ne ostvaruju profit. Skoro 19 posto čak prijavljuje gubitke, 12 posto ne zna. Preostalih 34 posto ostvaruje profit, a kod većine njih to je tek nekoliko tisuća eura godišnje.

U slučaju kašnjenja s najamninom, malo je nade u brza rješenja

Manfred Müller, koji do danas nije mogao uspostaviti kontakt sa svojom podstanarkom, u međuvremenu je angažirao odvjetnika. No ovaj mu ne daje puno nade u brzo rješenje. Sudski postupak o iseljenju može potrajati mjesecima, a do prisilnog iseljenja proći će još vremena, tijekom kojeg neće biti prihoda od najma.

Ipak, odvjetnik savjetuje da odmah djeluje. Iako će Müller sada morati računati s nekoliko tisuća eura sudskih i troškova iseljenja. “Dakle, razumijem da ljudi više ne žele iznajmljivati svoje stanove ako ne ovise o tim prihodima”, kaže Manfred Müller. No, on treba prihode od najma jer mora stvoriti rezerve za energetsku obnovu svoje kuće.