Tko će zaustaviti vrtoglavi rast najamnina?

Na tržištu najamnina situacija je vrlo napeta. Međutim, za sve više najmoprimaca postaje prijeteća, jer se najamnine posebno u urbanoj sredini ekstremno povećavaju. Kritičari strahuju od kriznih situacija, dok odgovorni vide malu potrebu za djelovanjem.

Helga Leone (Mittelfranken) već se dvije godine ne osjeća zaista “kod kuće” kada je u svom iznajmljenom stanu. Na kraju 2021. godine, nakon 15 godina, umirovljenici je najavljen otkaz. No, do sada nije mogla pronaći novi stan. Helga Leone kaže da je sada na rubu snage. U svojoj nevolji obratila se političkom magazinu Kontrovers BR-a.

“I gotova sam jer ne mogu pronaći pristojan stan. […] Ne znam više kome da se obratim. Nemam novca za skup stan, a ne mogu pronaći pristojan stan.” Helga Leone, najmoprimac.

Njezina je stanodavka sada, dvije godine nakon najave otkaza zbog vlastite potrebe, ozbiljna: Helga Leone treba isprazniti stan za tri tjedna.

Napeto tržište nekretnina posebno u urbanoj sredini

Kao što je i slučaj s umirovljenicom, sve više ljudi u urbanoj sredini ne može si priuštiti najamninu. Primjerice, u Münchenu je prosječna usporedna najamnina u posljednje dvije godine porasla za 21 posto.

Jedan od razloga je taj što se u usporedbu najamnina uopće uzimaju samo u obzir ugovori o najmu koji su sklopljeni ili povećani u posljednjih šest godina. Stariji i povoljniji ugovori o najmu koji se u tom razdoblju nisu mijenjali, ili čak socijalni stanovi, ne uzimaju se u obzir.

Nova iznajmljivanja, s druge strane, orijentirana su prema regionalnim usporednim najamninama i mogu ih premašiti do deset posto. Zbog te osnovne izračunske osnove, prosječna usporedna najamnina u gradu postupno raste – a time i indeks najamnina.

Spirala usporednih najamnina: Orijentacija samo na nove najamnine

“Nitko ne razumije zašto se uvijek uzimaju samo povećane najamnine”, kritizira potpredsjednica Njemačkog saveza najmoprimaca, Beatrix Zurek. No, Daniel Föst, stručnjak za građevinsku i saveznu politiku FDP-a, naglašava u intervjuu za BR politički magazin Kontrovers: “Index najamnina u osnovi nema zadatak reguliranja najma, već prikazivanja tržišnog odraza.”

Njemački savez najmoprimaca gleda drukčije i, prema Zurek, traži “da se sve najamnine uključe u izračun usporednih najamnina”. To bi mogao promijeniti samo zakon na saveznoj razini. Međutim, FDP-ovo savezno pravosudno ministarstvo ne vidi potrebu za djelovanjem, odgovara na upit političkog magazina Kontrovers:

“Visoke najamnine rezultat su nedostatne ponude stanova. Zato mora biti apsolutni prioritet izgradnja novih stanova – to je važnije od rješavanja pitanja najma.” Marco Buschmann (FDP), savezni ministar pravosuđa

Financijski disbalans uzrokovan povećanjem najamnine zbog inflacije

Uzročnik nesigurnosti usporedivih najamnina nije jedini problem. Primjerice, ugovori o indeksiranim najamninama temelje se na indeksu potrošačkih cijena, odnosno stopi inflacije. Visoka inflacija može se potpuno dodati na najamninu. Tako indeksirane najamnine mogu brzo porasti iznad prosječnih usporedivih najamnina – bez ograničenja.

Beatrix Zurek iz Münchenskog udruženja najmoprimaca savjetuje mnoge najmoprimce koji su u posljednje dvije godine imali visoka povećanja indeksiranih najamnina: “Neki nemaju sigurnosni jastuk. Morali bi – ako nemaju sigurnosni jastuk – preuzeti honorarni posao kako bi mogli podnijeti povećanja najamnine.” Povećanja indeksiranih najamnina mogu dovesti najmoprimce u financijski disbalans. Stoga Udruga najmoprimaca zahtijeva da se indeksirane najamnine “ograniče maksimalnom granicom”, kaže Zurek.

Bavarski prijedlog u Bundesratu: Maksimalna granica za indeksirane najamnine

Konkretno, Bundesratu su podnesena dva prijedloga: Bavarska predlaže maksimalnu granicu, a Hamburg ograničenje godišnjih povećanja troškova najma indeksiranih najamnina na najviše 3,5 posto. To podržavaju i drugi savezni subjekti. Međutim, Daniel Föst (FDP) ne vidi održiva poboljšanja na tržištu najamnina u raspravi o maksimalnim granicama: “Rasprava o većoj regulaciji najma neće stvoriti stambeni prostor koji nam je potreban. Ako ne gradimo više, brže i jeftinije, uvijek ćemo gledati kako rastu troškovi stanovanja.”

Trenutni najmoprimci poput Helge Leone ne mogu čekati na te stanove. Za nju je situacija bez političkog djelovanja već prijetnja egzistenciji. Već sada se mnogi najmoprimci, iz straha od svojih stanodavaca, teško odlučuju izaći u javnost, kaže inicijativa “Zamrzavanje rasta najamnina”. Međutim, Helga Leone više nema što izgubiti: iz svog stana mora se konačno iseliti. Ako ne pronađe alternativu u sljedećim tjednima, vjerojatno će morati zauzeti sobu za beskućnike.